Как работает досрочное погашение?

Если вы вносите сумму сверх ежемесячного платежа, банк предложит два варианта:

• Сократить срок кредита – платеж останется прежним, но ипотека закроется быстрее, и в итоге вы заплатите меньше процентов;
• Снизить ежемесячный платеж – срок не изменится, но финансовая нагрузка уменьшится.

Что выбрать? Если ваша цель – сэкономить на процентах, лучше сокращать срок кредита. Если важнее снизить нагрузку на бюджет, можно уменьшить платеж.

Штрафы и ограничения

Хорошая новость – штрафов за досрочное погашение нет (закон это запрещает с 2011 года). Но важно заранее уведомить банк: у каждого свои правила, где-то можно сделать это через
приложение, а где-то придется написать заявление.

Когда досрочное погашение действительно выгодно?

Самый важный момент – срок, на котором вы решили внести деньги.

В первые годы ипотеки ваш платеж в основном состоит из процентов, а основной долг уменьшается медленно. Если внести деньги в этот период, можно значительно сократить переплату. По факту - банк забирает свои проценты в первые 5-7 лет действия кредита.

Пример:

• Вы взяли ипотеку на 20 лет, 10 млн рублей под 14% годовых.
• За первые 5 лет выплатите банку 6,8 млн рублей, но основной долг сократится всего на 662 тыс.рублей, остальное – проценты.
• Если в этот период внести 500 тыс. рублей досрочно, можно сэкономить на процентах около 5,4 млн рублей.
• Чем ближе к концу кредита, тем меньше выгода от досрочного погашения: на поздних этапах платеж уже идет почти полностью в счет основного долга.

Когда лучше не торопиться с погашением?

Первое – если у вас низкая ставка. По льготной ипотеке (например, 6%) переплата не так велика, а свободные деньги могут принести больше выгоды, если вложить их в депозит или инвестиции.

Если еще не использован налоговый вычет. Государство позволяет вернуть 13% от уплаченных процентов (до 390 тыс. рублей). Если быстро закроете ипотеку, сумма процентов уменьшится, а вместе с ней – и ваш возможный вычет.

Если у вас нет подушки безопасности. Полное или частичное погашение – это, конечно, хорошо, но что если через пару месяцев понадобятся деньги? Лучше оставить резерв на 3-6 месяцев жизни, а уже потом думать о досрочном погашении.

Альтернативы досрочному погашению

Бывают ситуации, когда направлять все свободные деньги в ипотеку – не лучший вариант. Вот несколько альтернатив:

• Рефинансирование. Если ставка выше 10%, имеет смысл сначала пересмотреть условия кредита;
• Инвестиции. Если депозит или вложения могут принести доход выше ставки по ипотеке, возможно, досрочное погашение не самое выгодное решение;
• Финансовая подушка. Иногда лучше копить деньги на счете с процентами, чтобы иметь запасной вариант, чем полностью загонять их в ипотеку.

Таким образом, становится очевидно, что досрочное погашение – это не универсальное решение. В начале ипотеки оно может сэкономить сотни тысяч рублей, но на поздних сроках или при низкой ставке выгода уже не столь очевидна. Главное – взвесить все за и против, а не действовать по инерции.